在 2025 年全球關稅競爭對進出口貿易表現帶來高度不確定性的挑戰下，具有龐大資本投資乘數效益、高產業關聯性帶動效果（如推動民間參與公共建設、增強民間消費動能）及創造大量就業潛力的「軌道經濟」產業，成為推動內需經濟與消費成長的重要選項。軌道經濟係指將軌道系統視為區域整合與開發軸心，結合周邊與軌道沿線土地進行高效率、高價值的開發與運用，不僅能夠藉由納入商業、辦公、旅館、娛樂、住宅等設施開發及商機推動、構築「軌道+」多元生態圈外，亦可做為推動地方創生以及為台灣邁入超高齡社會進行整備的重要基礎設施，成為帶動內需經濟再次成長的火車頭產業。
根據交通部統計，目前全台鐵路與捷運設計及施工中計畫共 27 項、規劃中計畫共 31 項。除軌道設施的持續推進外，2022 年立法院通過修正鐵路法部分條文，允許台鐵可針對旗下土地與建物資產進行活化，加上冠德建設（環球購物中心母集團）、日勝生集團（間接持股京站實業）、潤泰集團（CITYLINK 母集團）、日本三井不動產（Mitsui Outlet Park/LaLaport 母集團）、國泰人壽（置地廣場）、墨凡商場等代表性企業積極布局軌道樞紐周邊商業設施與土地開發案，掌握民間參與公共建設商機，使過去發展相對緩慢的台灣軌道經濟體系近年進入高速成長階段。
未來流通研究所以軌道經濟為主題，進行台灣「軌道經濟」商圈流量&百貨商場產業地圖調查，全面盤點站體周邊（或共構）大型商業設施密度較高或大型業者預計投入布局的軌道站點外，亦針對北台灣各軌道站點人流量成長率進行排名，並進一步以具備高成長優勢的站點為軸心，針對周邊覆蓋 500 公尺半徑商圈進行消費數據、偏好與消費者特性調查，藉以完整說明台灣軌道經濟圈發展風貌與潛力站點商圈。
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北台灣軌道經濟：百貨商場積極進駐北捷南港、松山、台北車站、市政府站周邊
①全台軌道載運旅客總量創下 12.1 億人次歷史新高，高雄捷運有機會超越高鐵晉身全台第三大軌道系統
台灣軌道載運旅客人次於疫情前逐年穩定成長，自 2015 年的 10.6 億人次增至 2019 年達 11.9 億人次，4 年間成長幅度達 12.2%。惟 2020 及 2021 年受疫情影響，旅客人次分別年減 13.5% 及 23.5%，致 2021 年軌道系統載運旅客總量降至 7.9 億人次的低點。不過，2022 年後運載人次總量再度邁入成長，2024 年全台整體軌道系統載運旅客總量年增 7.1% 至 12.1 億人次，與 2019 年疫情前相較亦增長 2.1%，創下歷史新高。
2024 年各軌道系統中，台北捷運持續以 7.4 億人次的載運旅客量遙遙領先，佔全台軌道系統載運人次總量比例達 61.1%；台鐵以 2.4 億人次位居第 2，佔比達 19.4%。成長力道方面，2024 年以機場捷運及高雄捷運載運旅客人次增長幅度最為顯著，年增幅分別達 27.2% 及 20.4%。值得一提的是，高雄捷運載運人次在近 3 年年增幅均超過 14% 的帶動下，載運量與台灣高鐵間差距已縮小至僅約 23 萬人次，推估 2025 年後在科技園區陸續落成、軌道商場與新建軌道系統陸續啟用推動下，高雄捷運將有機會超越高鐵、成為全台運載量第三高的軌道系統。
②配合軌道機構資產活化戰略，百貨商場積極進駐北捷南港、松山、台北車站、市政府站周邊
台北捷運做為全台載運量體最高的軌道系統，人流量較高或具共構優勢的大型站點周邊均已形成涵蓋百貨商場、高級飯店以及觀光熱點的軌道經濟體系。包括台北車站、西門、市政府、中山以及忠孝復興在內，2024 年北捷進出站人次 TOP 5 站點周邊皆為軌道經濟發展熱點所在。此外，南港站與松山站近年憑藉優異的人流成長表現與東區門戶開發計畫備受矚目，除與 CITYLINK 及環球購物中心共構外，位於南港站周邊的南港 LaLaport（日商三井不動產旗下）於 2025 年開幕，商場面積達 4.7 萬坪；南港輪胎推出的世界明珠建案，商場部分預定由微風百貨進駐，雙方租約長達 20 年，商場面積約 2,500 坪；預計 2030 年完工的南港之星為潤泰集團近年最大開發投資案件，商場部分預定由 CITYLINK 經營。
松山站周邊則擁有南港調車場、台電 AR-1 案以及 FUBON HILLS 等大型開發計畫。其中南港調車場案總投資額逾 300 億元，預估 2029 年完工；由冠德建設負責的台電 AR-1 案同樣預定 2029 年完工，高達 4,400 坪的商業面積將由環球購物中心進駐，將成為環球購物中心台北市最大營運據點。
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中南部軌道經濟：高鐵站點周邊腹地成為大型商場新戰場
①高鐵帶動西部走廊一日生活圈成形，站體周邊特定區開發優勢吸引大型企業積極投入
2024 年台灣高鐵運載總量年增 7.1% 至 7,825 萬人次，透過高鐵構築的西部走廊一日生活圈已成為支撐民眾商務、旅遊與日常通勤往來的重要基礎。目前高鐵沿線特定區區段徵收作業後取得賸餘可建地總面積約 305 公頃，具備公共設施完備及無土地取得課題等優勢，已完成招商案件總量共 17 件。
做為聯外門戶首站的桃園站周邊目前擁有華泰名品城、國泰置地廣場桃園（B 區預定 2026Q2 開幕）、全台樓地板面積最大的 IKEA 商場、環球購物中心桃園 A19 等商業設施，2022 年國泰人壽再度取得桃園前站約 3.2 萬坪事業發展用地地上權開發權利，將規劃做為辦公室、百貨商場等用途。
2023 年臻鼎科技完成桃園站鄰 2,354 坪基地簽約，除做為企業總部外，亦與誠品生活共同打造近 5,000 坪獨棟大店，預計 2028 年底開業；高鐵新竹站周邊擁有由暐順營造打造的複合式暐順經貿大樓（6+Plaza 購物廣場）與聯發科投入 90 億元設置的企業辦公大樓外，宏匯企業聯盟 2023 年取得 1.5 萬坪新竹站前最大地上權案，規劃以未來之心 Gateway Plaza 為定位，設置複合式商辦大樓與車站型智能商場，南北雙塔預計分別於 2027 及 2029 年完工。
台中站周邊擁有國泰人壽與永聯物流共同投資設立物流共和國園區及教育訓練中心外，第一大國際公司亦於站前開發全台最大百貨購物中心 D-ONE 第一大天地，全案總投資金額達 260 億元，預計 2026 年底啟用。富旺國際開於台中站特區推出首座高鐵商場 F Plaza，總開發面積 5,429 坪。國泰人壽 2023 年以約 33.05 億元取得烏日區近 5,900 坪土地，規劃打造複合式商業大樓，預計 2028 年完工；此外，華泰名品城預計投入 48 億元於嘉義站周邊設置地上 2 至 3 層的 OUTLET 商場，預計 2025 年動工，首期預定 2028 年營運；台南站特定區內三井 OUTLET PARK 2024 年營業額達 45 億元，二期工程已於 2024 年動土，目標 2025 年完工開幕，擴張規模相當於林口三井 OUTLET PARK。
②新線段站點開發優勢帶動高雄、台中軌道經濟急起直追，TOD成為中南部城市發展新引擎
2024 年高雄捷運載運旅客總量年增 20.4% 至 7,802 萬人次。高雄市府指出，捷運場站開發可同時兼顧政府財政收益、地方發展需求、不動產市場供給以及地方建設公益外溢效果。近年透過捷運聯開政策已吸引超過 250 億元民間投資，預估 2030 年高雄捷運路網將增至 114 個站點。此外，高雄市政府自 2010 年起啟動環狀輕軌、岡山路竹延伸線、捷運黃線、小港林園線等 4 線齊發計畫，盤點評估標的約 40 餘處潛力點，包括 O13 大東站、黃線 Y10 站/Y15 站、R20 後勁站、O9 苓雅運動園區站、RK1 岡山站、R17 世運站等大型聯開案件，預計可吸引超過 686 億元民間投資金額挹注。
目前高雄捷運主要站點中，不僅左營、巨蛋、三多商圈等大型站體周邊均已形成大型百貨林立的軌道商圈外，高雄車站、凹子底站亦展現出亮眼人流成長潛力，吸引大型百貨商場、建設公司及金融機構進駐周邊。例如深耕南區轉運型商場建置的墨凡企業，近年陸續取得美麗島站、高雄車站、三多商圈站商場經營權。其中位於 R11 高雄車站的高雄駅一番街商場，以動漫為主題的特色營運策略加上與鐵道共構優勢有效活絡地下街經濟，帶動 2024 年 R11 高雄車站進出站人次首次超越巨蛋站，成為高捷系統中運量第 2 高的站點，僅次於左營站。此外，2025 年 2 月高雄車站 4 個出入口首度全數投入運作，高達 1,300 坪的商業空間超越目前高捷所有地下街空間，潛力商業價值成長空間龐大。
2022-2024 年間進出站人次翻漲 95.1% 的凹子底站，周邊除擁有義享廣場、誠品生活、好市多等商場外，備受矚目的富邦凹子底聯開案預計於 2027 年完工，漢神百貨三館、南仁湖營運高雄海洋館以及柏文旗下運動娛樂事業均已確定進駐；位於鳳山西站周邊國泰重劃區內的 LaLaport 高雄則預計於 2026Q3 正式開幕，商場面積高達 6.3 萬坪。
2021 年開始逐步通車的台中捷運系統，軌道沿線周邊在台中城市經濟快速發展與政策積極推動下吸引不少大型企業投入開發。例如人流量僅次於高鐵台中站的市政府站，周邊除擁有新光三越、大遠百、誠品生活、老虎城等大型商場外，市政府站 G9-1 場站聯合開發案 2023 年與冠德建設完成簽約，商場空間委由環球購物中心統一經營。2025 年台北101 宣布與國泰人壽合作，共同打造鄰近市政府站的置地廣場台中，總面積達 4.7 萬坪，預期 2030 年正式開幕。位於市政惠中路口的豐邑建設旗下豐邑塔規劃建為地下 10 層、地上 53 層摩天大樓，其中商場部分規劃委由旗下豐邑百貨招商營運，打造豐生活購物中心。
（本文轉載自《未來流通研究所》）
