自疫情肆虐以來，國際客來不了，台北 101 購物中心受到衝擊，但去年營運表現仍微幅成長，百億業績躋身百貨第四名，而商辦仍保持全台 A 辦租金最高水準，怎麼辦到？
台北 101 商辦信義路大門總有川流不息的人潮進出，而那以母親胚胎形象，象徵生生不息的「無限生命」，讓人感受蓄勢待發、展現生命力旺盛的意象。這是由雕塑家康木祥以台北 101 退役電梯鋼纜，所做的 4 米高的公共藝術，鋼筋素材，也代表「鋼精鐵血胚胎」孕育成巨柱擎天般的世界高樓。
更靠近馬路邊，鍛造不鏽鋼雕塑成的「梅花鹿」，為另一雕塑家楊英風運用書法線條、枝椏狀的雙角、秀拔的肢體，展現梅花鹿栩栩如生。商辦一樓大廳還有楊英風的「天地星源」、及其子楊奉琛的「山壑」作品。
台北 101 近年來，已不僅是一棟高聳入雲的摩天大樓，大樓內外，諸多國寶級大師創作的作品錯落、展演，更被讚譽媲美「當代美術館」。（延伸閱讀：百貨零售新物種！這家「未來百貨」用 3 招顛覆百貨經營模式）
疫情衝擊，但 2021 業績有穩住
做為城市甚至是台灣地標，又有泛公股股東加持，台北 101 兩大事業體：購物中心及商辦（原分為三大事業體，2022 年觀景台與購物中心整併）的營運表現，時刻受注目。
曾貴為世界最高樓，進出人次可能比一個鄉鎮還多，經營管理本就不易。
原本每年接待超過 250 萬位國際旅人，更有超過 3000 萬人次進出的台北 101，自疫情肆虐以來，國際客來不了，觀景台收入大受衝擊，去年（2021）也因配合三級警戒入館人數大減。
疫情前，2019 年台北 101 年稅後淨利為 22 億元，創下新高；然受到疫情衝擊，2020 年稅後淨利腰斬到 12.74 億元。
不過，2021 年稅後淨利竟來到 12.88 億元，優於前年，增長約 0.11％，EPS 每股稅後純益 0.88 元，比 2020 年 EPS 0.87 元微幅成長。
台北 101 指出，根據購物中心情報站指出，2021 年營業額超過 100 億元的百貨商場，台北 101 位列第四名，購物中心全年業績表現較前年成長近 3％。
商辦方面，也維持最頂級 A 辦水準，單坪租金衝上 5000 元，刷新 A 辦天花板，維持 95％ 以上的出租率，平均每坪租金跟鄰近區域相比，約溢價 10 至 15％。
雖然還未回到 2019 年水準，台北 101 總經理朱麗文接受《遠見》專訪表示，雖然去年疫情影響蠻嚴重，不過獲利還是有穩住，今年營運預估不如去年那麼緊張。
法式莊園、植栽點綴、大師作品以吸引人潮
台北 101 力求同中求變。2018 年接任台北 101 董事長至今的張學舜，近年來行一系列改造。
「我時常在想，在 2004 年正式啟用 18 年後的今日，世界如何看台北 101？」張學舜思索，如何將台北 101 打造成更有文化、溫度、代表台灣當代文明的國際地標？
而在台北 101 有 24 年資歷的朱麗文，更是感到張學舜上任以來的最大差別，是將美學元素注入台北 101 的 DNA：「他帶來很多新的想法。」
在張學舜的帶領下，台北 101 開始積極策展，以及「新年驚豔一〇一」雙跨年季系列活動。
還有上述提到，將國際級台灣藝術大師楊英風、楊奉琛、朱銘、洪易、康木祥等人的作品在台北 101 策展，期望台北 101 化身為「台灣當代美術館」。
此外，針對商場的造景和布置，也格外用心。
當年張學舜剛來台北 101 時，朱麗文對他說，4 樓廣場 2 間咖啡廳因生意冷清要撤櫃，「我一看那邊，就感覺空空洞洞，喝咖啡沒有氣氛，打造不到位，」於是，他們以鮮花和植栽布置成莊園，結果疫情解封後，連平日的下午都一位難求。這讓他們發覺，氛圍打造有必要，且能改善營運。
張學舜也發現，週年慶後到過年煙火秀之間，有一段空檔時間，他判斷布置不一定拘限於節日，所以策劃雙跨年季，從耶誕節、元旦、農曆過年、元宵節，都有特殊造景、活動和展覽，活動較往年倍增，光是營造的拍照打卡點至少 30 個。（延伸閱讀：從 101 跨年煙火談品牌經營，3 要素在消費者心中留下深刻烙印）
比如去年底，走進台北 101 購物中心，來到四樓挑高的都會廣場，就會宛如一秒來到歐洲。
被鮮紅玫瑰花海簇擁的法式莊園，花朵與柔美光影交錯，讓人感受浪漫風情與療癒情懷，也能烘托出精品品牌高貴不俗的價值，當時在網路社群上，還成為熱門打卡景點。
開放第 101 層戶外平台觀景
這兩年雖受疫情影響，台北 101 仍然特別深化精品的合作，著力於高端客群。像是 2020 年將購物中心年度國際珠寶鐘錶展從 9 月提前至 7 月，觸動頂級客來館消費，下半年精品成長 30％，一併帶動全館業績提升。
此外也與珠寶品牌推出「頂級珠寶腕錶展」，可線上欣賞與購買品牌，並邀請瑞士鐘錶進行線上講座、分析趨勢，讓消費者購物之餘，也能增廣見聞。
「我們會員的黏著度及貢獻度很高，月均消費一次，平均消費就有 3 萬多，」朱麗文表示，館內皆為精品旗艦店，台北 101 也善用此一優勢，持續與精品及消費者之間創造最大效益。
觀景台部分，由於最受疫情波及，2020 年參觀人次創下歷年新低，約莫短少 10 億元收入。
於是，台北 101 調整策略，以本地客為招攬主力。如祭出「Skyline 天際線 460」雲端漫步，開放過去只有元首及百貨 VVIP 才能到達第 101 層戶外平台觀景，可付費遊覽，體驗高空的刺激、享受台北全景視野，仰望 101 大樓最高點塔尖。
同時也結合花藝植栽搭配鏡面設計，供舉辦十人高空派對饗宴，可品茗百萬東方美人茗茶、品嚐美饌，沙龍攝影等體驗。並且搶攻婚禮商機，除了推出新人精品採購一對一服務，也提供高空拍攝婚紗。
台北 101 一再找尋增加收益的點子，只為最大化運用獨一無二的空中景緻優勢。
這也是為什麼近年台北 101 的會員數能成長 55％，其中 Z 世代成長幅度最高，比去年同期成長 200％，Y 世代也有成長二位數。
頂級 A 辦特設專屬管家
在商辦方面，台北 101 能維持 A 辦最頂級的水準，朱麗文歸功於全台唯一提供客製化的企業租戶專屬管家，且於 35 樓設置 SkyPark 公共空間，並在防疫上盡量朝「銅牆鐵壁」方向做。
這使得近幾年持續吸引國際企業與金融機構進駐，以 2020 年來說，退租率僅為 2％，出租率達 96％，租金獲利逾 20 億元。
「我們的租戶來頭都不小，所以像是有外商公司承租後，恐怕水土不服，我們還會先來場新生進駐說明會，」朱麗文笑說：「此外最特殊在於，我們是以『垂直社區』的概念來經營。」
譬如大樓內有餐飲之外，電信、洗衣、超商、銀行、牙醫等，猶如社區的生活機能，讓上班族不用分心工作以外的瑣事，在在有別於其他商辦。
「哪棟商辦還會替公司行號叫水電？大概只有我們會，」台北 101 特設全天候叫修專線，以及每一企業租客配備一位專屬管家，即時能一對一 LINE 諮詢。群組中也會不定期布達訊息、推播店家、購物中心優惠等。
SkyPark 防疫又減碳，受白領青睞
台北 101 每天有上萬人工作，若在這段時間來到台北 101，就會對這棟大樓的防疫措施印象深刻，除須經過宛如入海關的紅外線體溫偵測儀，還要填寫防疫申明，並且全棟每小時換氣，使用醫療等級的空氣濾網，及定期全棟消毒。
後來還專門成立了理貨中心，提供宅配、貨物上樓收送服務。當有快遞送達，中心人員會統一配送至各樓層，避免外來人員隨便進出，也讓租客較為放心。
另外，走進台北 101 第 35 樓，原星巴克合約到期撤離，場地也規劃成公共區域 SkyPark，以植栽、木質家具妝點外，獨特之處更在於響應減廢減碳，軟裝與家具都是向 IKEA 以租代買，也多了不少包廂式空間，提供休息、用餐空間，採訪當天，記者就看到不少上班族仰躺沙發上曬日光浴、滑手機，休憩片刻。
身為台灣指標性大樓，台北 101 得以登高望遠、再創佳績，便在於方方面面激發行銷活力，順勢「蝶變」。
本文轉載自《遠見雜誌》
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遠見雜誌
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