不止 FinTech，還有 PropTech！房地產業向科技靠攏，會取代傳統房產經紀機制嗎？
2021/04/03
by 《創新拿鐵》 Hayden
本文轉載自《創新拿鐵》
最近政府頻頻打炒房，顯示國內的房地產交易興盛。無獨有偶，太平洋彼岸的美國，房地產交易也十分暢旺，是近 14 年以來最好的一年。許多資金流入房地產科技公司（PropTech），大有取代傳統的房地產經紀公司，準備在這波浪潮中，引領出一番新的氣象。
創新點：不是好漢不聚首，不是英雄不碰頭的「菁英」房地產經紀平台
本文 3 大重點：1. 房地產業靠攏科技，科技業也擁抱房地產。2. 以演算法及大數據，建構客戶關係管理系統。3. 「給我菁英，否則不要」的經紀平台。
1. 房地產業靠攏科技，科技業也擁抱房地產
科技的發展日新月異，當傳統產業結合科技的應用，便會迸發出嶄新的業態。例如傳統的銀行業自從結合科技應用後，便發展出「無人銀行」、「行動銀行」及純粹線上的「網路銀行」。除了產生「金融科技（FinTech）」這個新名詞外，以往耗費大量人力的作業轉由科技所取代，以往廣設實體分行以攫取市場的作法，也轉而發展友善的線上功能，以擄獲消費者的心。
除了銀行業外，還有傳統的房地產業，也因為運用科技手段，讓以往靠著營業員沿街發傳單，貼廣告的銷售型態，變得更快速，更有效率。而這就是房地產業與科技業結合，所產生的「房地產科技」行業（PropTech）。
根據統計，房地產業是美國最大的行業之一，每年大約有 2 兆美元的產值，相當於美國國內生產毛額的 13%。但相對於其他行業每年平均花費總收入的 3.3% 在資訊科技的投資上，美國房地產業大概僅占了總收入的 0.4%，顯示出「房地產科技」還有很大的發展空間。
有趣的是，美國的五大上市科技公司-亞馬遜（Amazon）、臉書（Facebook）、 蘋果（Apple）、Alphabet（Google的母公司）及微軟（Microsoft），合計擁有大約 5.89 億平方英尺（約等於 1,655 萬坪）的房地產，增加的幅度是十年前的五倍，相當於 220 棟紐約市帝國大廈的樓地板面積，也超過了整個紐約市所能提供的辦公室空間。顯示出，除了房地產業正積極的向科技靠攏外，科技業為了成長需要，也正積極的在擁有房地產。
（速食業的麥當勞也是房地產大亨：你知道麥當勞不靠賣食物賺錢嗎？拆解它的獲利模式後，你會發現根本是房地產大亨！）
根據研究，房地產科技的發展分為三個階段。在 1980~2000 年，隨著資訊科技的崛起，房地產業逐漸擺脫 Excel 表格，試圖開發自用軟體。2000~2020 年，隨著電子商務及互聯網興起，房地產業迅速發展出線上房屋查詢、租賃、買賣及共享空間等交易型態。在交易配對、資訊傳遞等生產效率上取得了長足進步。其中，最具代表性的房地產科技公司為：提供短期出租房間的 Airbnb，以及共享辦公室空間的 Wework。2020 年起，房地產科技逐漸進入第三階段。隨著人工智慧及區塊鏈的發展，加速應用大數據分析及虛擬實境等技術，提升購屋者、經紀平台及營業員的互動速度及資訊的準確度。
2020 年前後，是房地產科技投資最活躍的時期。在美國，有 59% 的資金投入住宅服務的房地產科技公司，有 41% 的資金投入商業領域的房地產科技公司。在住宅房地產科技方面，主要的投資對象有：線上經紀平台的 Compass 及 Side 等公司，以及以買家身分（iBuyer）購入物業後，整理再出售的交易平台 Opendoor。
（有關Opendoor，請看創新拿鐵：「租房子，是最大的浪費」！一位華裔單親媽媽的叮嚀，讓兒子創辦了估值38億美元的線上買房公司）
2. 以演算法及大數據，建構客戶關係管理系統
成立於 2012 年的 Compass 經營房地產經紀平台，本質上是傳統的房仲業務，但以自主開發的演算法及大數據分析，建構精準掌握的客戶關係管理系統，以及整套的電子廣告行銷工具，讓靠行的房仲經紀商及營業員能減少與購屋者之間的摩合期，縮短仲介成交的時間。
Compass 蒐集各處房屋的待售資料，通過查證整理，以確保房源訊息的即時更新。購屋者能在平台的地圖上找到房屋的位置及照片，參考經核實過的最新訊息，透過 Compass 預約看屋的時間。用戶也能利用 App 設定查詢參數，例如地區、房價區間、房間數等，快速搜尋目標房屋。
Compass 與房仲營業員合作，偶而也吃下整家房仲經紀商，讓隸屬的營業員達到 19,000 多人。他們可以建立自己的品牌，透過 Compass 的客戶管理系統及行銷工具，發送影片、電子郵件及房屋推薦名單給目標客戶，Compass 再收取 7.5-12.5% 的服務費。自 2012 年成立以來，透過 Compass 所成交的房屋價值已超過 3,000 億美元。
為了吸引優秀的營業員加入，Compass 提供高額的獎金、紅利、股票選擇權及行銷預算給旗下營業員，但這也讓其營運成本居高不下。2020 年 Compass 的收入為 37.2 億美元，佣金支出及交易相關費用就占了 30 億美元，行銷也支出了 4.08 億美元，最後造成 2.7 億美元的虧損。
雖然還沒有賺錢，但 Compass 就像其他新創科技公司一樣，成長快速（2020年較前一年成長 56%），前景看好，因此吸引了大批投資人。孫正義主導的軟銀基金（SoftBank Vision Fund）是 Compass 的大股東，其他還有 IVP 等創投，總投資金額達 15.2 億美元，Compass 的估值達 64 億美元。現在 Compass 已向紐約證券交易所（New York Stock Exchange）遞件準備上市，由高盛（Goldman Sachs）、摩根士丹利（Morgan Stanley） 及巴克萊（Barclays）等大型銀行承銷，每股預估 23-26 美元，公司估值屆時將可能達到 100 億美元。
3.「給我菁英，否則不要」的經紀平台
另一家房地產經紀平台 Side，則是後起之秀，成立於 2017 年，由 Guy Gal 所創立。Gal 曾做過營業員，以他的標準，現在的營業員水準良莠不齊，10 個人裡面有 9 個不合格。而會造成這樣的結果，是制度問題。現行的經紀制度，鼓勵大家當個平凡人，達不到的業績，由成績好的營業員幫忙扛。優秀的營業員還得瞻前顧後，無法全力發揮，不能好好照顧自己的客戶。所以 Gal 決定創建一個房仲菁英群聚的平台，做所有優秀營業員的後盾。
Side 的營業員，許多是房地產業績排名前 1.5% 的菁英，生產力是其他房仲營業員的 2-10 倍。Gal 認為，只有菁英才能瞭解菁英，只有菁英才會相惜菁英，也只有菁英才會吸引菁英。因此他要打造一個「給我菁英，否則不要」的房地產科技平台，參加的人，都要是房地產業界的佼佼者。
一般房地產經紀商的營業員，除了要找客戶及開發房源外，還要分擔行銷廣告、品牌發展、供應商管理、行程安排及檔案整理等多項工作，而房地產經紀商只提供他們基本的行銷管道、保險及營業場地。Side 剛好相反，營業員只需要專心銷售及服務客戶就好，其他的雜事由 Side 一手包辦。Side 將手下的大將像精品一樣包裝，每個人都能經營自己成為名牌，而 Side 則變成精品雲集的百貨公司。
為了吸引優秀的人才加入，Side 還提高營業員的佣金。一般經紀平台是三七分帳（平台抽三成，營業員拿七成），Side 竟然將營業員的比例提高到九成，自己只抽一成。但這樣的結果，讓 Side 仍處於虧損狀態，2020 年的收入大約是 4,000 萬美元，其中人員的薪資及福利就花掉 2,000 萬美元。
所幸 Side 的成長快速，2019 年所仲介成交的房屋價值 80 億美元，2020 年成長到 150 億美元，而 2021 年的收入更可望加倍。投資人的資金前仆後繼的湧入，短短三年已募集到 2 億美元的資金，今年三月的公司估值更達到 10 億美元，成為最新誔生的「獨角獸」。
根據統計，2020 年是美國住宅房地產交易近 14 年以來最好的一年。原因之一，是 COVID-19 讓許多人在家上班，不需要住在公司附近，因此住宅房地產分布便重新洗牌，促成了房地產交易的興盛，房地產科技公司便在此時加速發展。
截至 2021 年 3 月初，房地產科技公司已吸引全球 9.62 億美元的投資，自 2020 年 3 月以來的總投資金額更高達 87 億美元。但房地產科技公司雖有「科技」之名，卻尚未有「科技」之實。一般科技公司的毛利率常高達 70%，而 Compass 只有 18%，Side 大概只有 10%。
就連傳統的房地產公司，毛利率也有 20%，淨利率約 5-10%，而 Compass 及 Side 則還在努力擺脫虧損。所以，雖然房地產科技公司搭上了這一波房地產交易的熱潮，前景看似欣欣向榮，但當「潮水」退卻，誰在「裸泳」便一目了然。追逐熱潮的投資人，最好謹慎面對。
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參考資料：
1.美國房地產服務領域的六家「獨角獸」企業
2.Stock-Market Titans Amazon, Google and Facebook Are Also Driving Commercial Real Estate
3.美國地產科技研究報告
4.SoftBank-backed Real Estate Brokerage Compass Aims for $10B Valuation in NYSE Debut
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