本文轉載自《創新拿鐵》，作者為 Crystal
創新點：包租公不一定要「先有房再找房客」，也可以「先找房客再找房」
你想當「包租公」嗎？每當股票市場大跌，買房收租就成了熱門議題：有穩定現金流，還可以賺未來房價上漲後的增值。
在美國，當獨棟住宅的包租公，成為近年房地產市場最火熱的風口，吸引機構投資人搶進、資本湧入，新創公司崛起。他們看到什麼趨勢？會帶來怎麼樣的創新？
COVID-19 讓店面、辦公室失寵，獨棟住宅成投資人新寵
房地產是熱門的投資方式。原因很多，如：房地產大多隨著時間升值、價格波動比股票市場低，還可以自用，或租給其他人收租金。如股票市場一樣，房地產投資人有散戶，也有機構投資人。有人專做短線：低價買、翻修後高價賣；有人專作中長期：買入後出租，等房地產長期增值。
在美國，長久以來，城市中的商用房地產（如：店面、辦公大樓）和集合式住宅（如：公寓大樓）比起郊區的獨棟住宅，更受投資人的歡迎。
然而，一場 COVID-19 改變了這一切。疫情在城市中蔓延、公司遠端辦公，店面、辦公室人去樓空。人流湧進郊區，有著寬闊空間、社交距離的「獨棟住宅」（Single Family House，簡稱 SFH）。獨棟住宅佔全美住宅比例 67%，通常兩層樓內、與鄰居之間隔著自家院子。獨棟住宅逐漸成為投資人追捧的新標的。自 2019 年起，專供出租的獨棟住宅是房地產表現最好的資產類別，漲了 40%，專門蓋來出租的獨棟住宅增加了 30%。許多專營獨棟出租住宅的法人「包租公」，如「Invitation Homes」，「American Homes 4 Rent」...等，都看見租金收入以 10% 以上速度在成長，住用率也創新高。2021 年，獨棟出租住宅佔了所有美國新建住宅中的 6%，這個數字預計在往後十年翻倍，並成為美國房地產市場中最熱的領域。
資產管理公司當然不會錯過這個大好機會。2021 年，資產管理公司 Blackstone 以 60 億美元，收購了在全美擁有 17,000 套獨棟出租住宅的「Home Partners of America」。同一年，JP Morgan 與另一間專營獨棟出租住宅的「American Homes 4 Rent」合資在美國北卡羅萊納州與喬治亞州新推出 329 間獨棟出租住宅，還有超過 2,000 間出租住宅在興建中。
「房地產科技」把獨棟出租住宅變成流水線產品
獨棟住宅成為投資界的新寵，除了 COVID-19 疫情的推力，「房地產科技」（PropTech）崛起也是一大原因。
從前，獨棟住宅不受投資人青睞，因為他們長相各異、屋況不一，光檢查、驗屋、定價就是一大考驗。相較於統一興建的公寓大樓、辦公室、店面，獨棟住宅的差異性過大，買屋、裝修、出租、後續維修和租客管理也都更耗心力。散戶投資人尚有興致一間間看，但對買賣數量動輒上百、上千間的機構投資人而言，投資獨棟住宅的機會成本太高。
房地產科技的崛起，正解決了這個問題。從買屋、裝修、出租、維修到租客管理上，房地產科技都透過數據化、數位化、自動化解決投資獨棟住宅的問題，把一間間房子，化成生產線上一個個「商品」。
根據加州大學柏克萊分校（UC Berkeley）助理教授 Desiree Fields 的研究，房地產科技已經從這四大面向，讓投資獨棟出租住宅變成一個更自動化、可規模化的投資：
1. 尋找標的
透過數據與演算法，建立自動化的標的搜尋系統。評估的數據如「社區宜居度」、「離大型雇主距離」、「離交通要道距離」、「社區公設」、「建築種類」、「後續所需資金」。搜尋系統會綜合評估這些數據、期望報酬率，以及其他投資需求，篩選出合適的標的以及建議價格。這類系統能快速幫助機構投資人迅速投資對的市場，並擴大投資組合。
2.賞屋
隨著智慧門鎖流行，比起傳統專人帶領賞屋，現在更流行「DIY 賞屋」—— 出租人只要寄送一組密碼到潛在租客的手機，潛在租客就可以透過密碼解鎖，自己賞屋、了解屋況。原本頂尖業務一個月能簽下12組租客，現在能一個月簽下 30 組，大幅提升效率。
3.租客管理
房屋出租公司建立專門服務房客的網站與手機 App，房客可以線上付款、申請報修。這些房屋出租公司也提供選項讓房客升級「智慧家居」。一旦升級智慧家居，房屋出租公司未來在房客退租後，管理這間房子只要透過按鈕，就可開關電燈、開關窗簾，省去帶看人力。
4.維修管理
許多房屋出租公司透外包維修業者來處理房客的報修問題。但因獨棟出租住宅每間格局都不同，出租公司無法得知外包維修業者是否虛報維修時數。如今，外包商管理系統也可以數位化：透過手機 GPS 定位系統，房屋出租公司可以事先為外包商排好修繕路線，也能得知包商是否有依約完成他們的工作。
一個市場，多種切法
房地產科技讓投資人可以輕鬆成為「數位包租公」。自然，因應頻繁的買賣需求，獨棟出租住宅的線上交易平台紛紛誕生。挾帶著龐大的資本力量，他們切入市場的角度都不同，都贏得了資本的大力吹捧，把獨棟住宅投資拓展到一般大眾的視野。這其中的明星公司，分別有 Roofstock、Arrived Homes、Divvy。
Roofstock：把房子當股票買賣的線上交易平台
2015 年成立的 Roofstock，是房地產科技領域的明星公司。他「吸睛」和「吸金」的速度一樣驚人：成立 7 年，募資超過 3.65 億美元，金額僅次於另一間明星公司 Opendoor。在最新的 E 輪融資中，Roofstock 的估值站上 19.4 億美元，投資人包括以大膽著稱的日本的軟銀基金。
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如果說 Opendoor 販售的主要是自住用獨棟住宅，Roofstock 就是透過網路賣「出租用」的獨棟住宅。即便裡面現在住有房客，也不用等到房客退租，就可以直接買賣。每個房子旁都列有 Roofstock 估算的投資報酬率、房價年增率，和所在社區的評級。他們鎖定的潛在用戶，外地想投資獨棟出租住宅的散戶，也有想大量掃貨投資的機構投資人。
Roofstock 不只讓投資人可以線上購買出租用獨棟住宅，它的目標是「Platform as a Service」。Rooftsock 不僅身兼房屋仲介（帶投資人找到好標的）、驗屋公司（代替在遠方的潛在投資人驗屋、檢查屋裡屋外物件）、融資仲介（幫投資人牽線尋找合適的銀行貸款）、工班仲介（幫投資人找到可靠工班裝潢、維修）、租客仲介（幫投資人介紹好的租客）。
然而，完全線上一條龍的服務，有時也會品質參差不齊。如在房地產論壇「BiggerPockets」中，就有網友反應，Roofstock 的驗屋報告揭露不確實，導致他買的房不符合當地法規，造成額外維修費用。這位網友也反應，Roofstock 所提供的租金預估也過於樂觀，不符合當地市場行情。這些往往只有長期在地並深耕的投資人才能充分瞭解這些資訊。
要成為一個賺錢的房東，無法全仰賴科技，還需要下更多苦工。
Arrived Homes：用 100 美元，就可以成為房東
Arrived Homes 是一間很年輕的公司，2019 年成立至今，才 3 歲。他成立的宗旨，就是讓一般大眾就算買不起一整棟出租用獨棟住宅，也可以用最低的成本（如 100 美元），成為房東。最新的A輪募資金額達到 2,500 萬美元，投資人包含了亞馬遜創辦人 Jeff Bezos 的私人投資公司 Bezos Expeditions 以及房地產網站 Zillow 的共同創辦人暨前 CEO Spencer Rascoff。
Arrived 把在商業房地產中「小額投資」的理念移植到獨棟出租住宅。這塊的競爭者，還有如創新拿鐵先前也報導的 Fintor。用戶可以在每棟房子身上投資 100 美元到 15,000 美元不等的金額。不用等到身上有大筆現金，就能晉身包租公、包租婆行列。
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Divvy Homes：幫你買你想住的房子，每個月付租金就好
相較於前兩者扮演買賣雙方「平台」的角色，Divvy Homes 則把美國行之有年的「先租後買」模式數位化。
先租後買，顧名思義，租客可以先以租賃的方式住進房子裏，到了約定時間再選擇是否要把租住的房子給買下來。這種模式在租車領域很常見，在房地產領域也遍地開花，適合還沒存到頭期款、想要再買房前先住住看，或信用等級還不到房貸資格的人。
Divvy 則把這個模式進一步升級：Divvy 依據房客條件，設定買屋預算，讓房客自行去找預算內想要的房子，由 Divvy 出面買下，房客則每個月交房租即可。有趣的是，Divvy 的房租涵蓋一筆強制儲蓄金——通常為房價的 0.1% 至 0.25%，專門讓房客存頭期款之用，所以會比市面上的租金都還高。但也因此，Divvy 宣稱他們的目標是讓每個房客都能在3年後存夠頭期款，用原先議定的價格，買下這間他們看中的房子。若房客最後覺得不合適，可以提前 60 天告知、並支付重新上架費，即可搬出，拿回自己的頭期款儲蓄金。
Divvy 的做法顛倒了傳統「先有房再找房客」的模式，變成「先找房客再找房」。除了確保第一時間就有人承租外，賺取租金收入外，若房客不租了，則賺取房價升值的金額。
更好的未來，還是貪婪再現？
獨棟出租住宅市場吸引了大批投資人入場，對一般自住民眾來講，恐怕不是件好事。
資本的大筆湧入、快速頻繁的交易，企業集團聯手壟斷某些市場，都會推高獨棟住宅的價格。長此以往，買房將越來越困難。
2022 年，美國的住宅自有率還在 65%。但根據賓州大學 (University of Pennylvania) 學者研究，到 2050 年時，房價所得比將不斷攀高，貧富差距與房貸信用管制，可能會讓美國的房屋自有率低於 50%，重回 1940 年代以前，多數人是租房的狀態。（附帶一提：在台灣 2020 年的住宅自用率為 78.6%）
另一方面，當房東越企業化，就越可能遊說政府，制定符合房東利益的法案。
如前文提到的資產管理公司 Blackstone，自併購了全美最大的獨棟出租住宅公司 Invitation Home 後，已經花了將近 700 萬美元宣傳反對加州政府針對獨棟出租住宅的租金管制表決投票。其他經營獨棟出租住宅的公司也不斷向政府遊說減少房屋稅，以減少成本的目標。
在美國的資本主義社會裡，利益驅使著一代又一代的人們推動創新。但創新的結果，究竟會帶來整體更好的未來，還是另一場貪婪的掠取？這是個難以回答的問題。
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參考資料
1.Property Buying Platforms Raised Billions In Recent Quarters. Lately, They’re A Tough Sell
2.Roofstock CEO Gary Beasley discusses the SFR market, future plans and recent funding
3.Modeling an Asset Class: Why Wall Street May Be in the Single-family Rental Market for Keeps
4.How Big Data Will Impact Real Estate Buying, Selling and Developing
5.House-Flipping Tech Powers a Boom in Single-Family Rentals
6.Forerunner, Bezos back Arrived, a startup that lets you buy into single-family rentals for ‘as little as $100’
7.The Market for Single-Family Rentals Grows as Homeownership Wanes
8.Automated landlord: Digital technologies and post-crisis financial accumulation
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